- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- રજીસ્ટર્ડ બાનાખતની હક્કપત્રકના બીજા હક્કમાં નોંધ કરવાની જોગવાઈ કરવી જરૂરી
જમીન મિલ્કતના વ્યવહારોની નોંધ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકના નિયમોની જોગવાઈ પ્રમાણે હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવામાં આવે છે. આ હક્કપત્રકને ફેરફારનાં પત્રક (Mutation Register) તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે. હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવા બાબતે રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજના આધારે, તબદીલી, ગીરો, મહેસૂલી અધિકારીઓના હુકમો, કોર્ટ / હાઈકોર્ટ / સુપ્રિમ કોર્ટના હુકમો આધારે નોંધ પાડવાની જોગવાઈઓ છે. પ્રવર્તમાન સમયમાં દસ્તાવેજો ઓનલાઈન કરવાની પ્રથાને આધારે આપો આપ નોંધ કરવાની પણ પ્રક્રિયા છે. તાજેતરમાં સરકારે જમીન હડપ / પચાવી પાડવા બાબતનો કાયદો કર્યો છે તેના સંદર્ભમાં વાંચકો તરફથી એવી રજૂઆતો આવી કે આ કાયદામાં બાનાખત કરેલ હોય તેવા ઈસમો સામે પણ કાર્યવાહી કરવાની થાય છે. પરંતુ તેઓ તરફથી એવી બાબત રજૂઆત કરવામાં આવી કે, આવા બાનાખત રેવન્યુ રેકર્ડના હક્કપત્રકમાં નોંધાતા નથી એટલે એક જ વ્યક્તિ એક જ જમીન / મિલ્કતના જુદી જુદી વ્યક્તિઓને બાનાખત કરતી હોય છે અને જેની નોંધ મહેસૂલી રેકર્ડમાં ન થતી હોવાના કારણે આવા વ્યવહારોની જાણકારી મળતી નથી. ઘણીવાર આવી મિલ્કતોનું વેચાણ પણ થાય અને પાછળથી હક્કપત્રકમાં ફેરફાર નોંધના પ્રસંગે વાદ વિવાદ થાય છે.
રાજ્ય સરકારની પ્રવર્તમાન જોગવાઈઓ પ્રમાણે જમીન / મિલ્કતના રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજની નોંધ ગામ દફતરે એટલે કે ઈ ધરા કેન્દ્રમાં સબંધિત ગામના હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવામાં આવે છે. પરંતુ રજીસ્ટર્ડ બાનાખત હોય તો ગામ દફતરે નોંધવાની જોગવાઈ નથી. આના પાછળનો તર્ક એ પણ છે કે, Agreement to Sale બાનાખત એટલે કે જમીન / મિલ્કતનો સોદો થાય તે બે વ્યક્તિ વચ્ચેનો વ્યવહાર છે અને જ્યાં સુધી સંપૂર્ણ વેચાણની પરિભાષા પ્રમાણે વેચાણ આપેલ જમીન / મિલ્કતનો પુરેપુરો અવેજ (Consideration) ન મળે અને દસ્તાવેજ ન થાય ત્યાં સુધી સંપૂર્ણ કાયદેસરનું વેચાણ ગણાતું નથી. Agreement to Sale બાનાખત વેચાણ કરાર જે થાય છે તે અમુક શરતોને આધીન (Condition Precedent) ટોકન સ્વરૂપે અવેજ અથવા તબક્કાવાર અવેજની રકમ ચૂકવવામાં આવે ત્યારે આખરી દસ્તાવેજ થાય છે. રજીસ્ટર્ડ બાનાખતના આધારે પણ હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવામાં આવતી નથી. ઘણીવાર એવુ બને છે કે, જમીન / મિલ્કતના વેચાણ વ્યવહારમાં રજીસ્ટ્રેશન કાયદા હેઠળ જુદા જુદા પ્રકારના Document ખત નોંધાતા હોય પરંતુ એવુ જરૂરી નથી કે તે કાયદેસર હોય અથવા તે અંગેની નોંધ પાડવાની થાય તો પણ તે વ્યવહાર પ્રમાણિત કરવાપાત્ર ન હોય તો નોંધ પ્રમાણિત અધિકારી કાયદાની જોગવાઈઓ સાથે સુસંગત ન હોય તો નોંધ નામંજૂર કરી શકે છે. બાનાખત એ મિલ્કત હસ્તાંતર અધિનિયમ Transfer of Property Act હેઠળનું એક Instrument માધ્યમ છે એટલે રજીસ્ટર્ડ બાનાખત એ વેચાણ દસ્તાવેજ નથી.
અગાઉ રજીસ્ટર્ડ બાનાખત આધારે ગામ દફતરે નોંધ પાડવામાં આવતી અને તેને કારણે ઘણી વખત સ્થળ ઉપર કબજો બદલાઈ જાય. આવા બાનાખતની નોંધ ગામ દફતરે પડવાથી મહેસૂલી રેકર્ડ ઉપરની પરિસ્થિતિ તેમજ પ્રત્યક્ષ કબજાની પરિસ્થિતિની સુસંગતતા ન જળવાય અને એક જ વ્યક્તિ એક જ મિલ્કતના અનેક માણસો સાથે બાનાખત કરવાથી કાનુની પ્રશ્નો ઉદ્દભવતા હોય છે. બાનાખત કર્યા પછી પણ વેચાણના સોદા રદ થઈ જતા હોય છે અને રજીસ્ટર્ડ બાનાખત અને છેવટનો રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ થતાં બંને વ્યવહારોની ગામ દફતરે નોંધ કરવામાં આવે તો એક જ પ્રકારના ફેરફારની બે નોંધ પાડવાની થાય છે અને ઘણીવાર રજીસ્ટર્ડ બાનાખતની ગામના હક્કપત્રકમાં નોંધ કરવામાં આવે અને પાછળથી આખરી દસ્તાવેજ ન થાય તો સ્ટેમ્પ ડયુટીની વસુલીના પ્રશ્નો પણ ઉદ્દભવે છે કારણ કે રજીસ્ટર્ડ બાનાખતમાં સ્ટેમ્પ ડયુટીની રકમ ઓછી હોય છે. પરંતુ વાસ્તવિક સ્થિતિ એ છે કે, ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારોમાં, વિકસિત વિસ્તારોમાં જમીન / મિલ્કતના ભાવો ઊંચા છે ત્યાં એક જ જમીનનો માલીક એકથી વધારે વ્યક્તિઓ સાથે બાનાખત કરે છે. ઘણીવાર રજીસ્ટર્ડ બાનાખત કર્યા વગર સાદા સ્ટેમ્પ ઉપર પણ બાનાખત થાય અને પાછળથી જમીનના ટાઈટલના પ્રશ્નો ઉપરાંત વાદ-વિવાદ સાથે ઝગડાઓ થાય છે. આ ઉપરાંત જ્યાં જમીનોની કિંમત ઊંચી હોય ત્યાં પાછળથી બાનાખત ઊભા કરી વિવાદ ઉપસ્થિત કરવામાં આવે અને ભુમાફીયા જેવા તત્વો આવી જમીનોના કબજા પડાવવાનો તેમજ ખાલી કરાવવાની પ્રવૃત્તિનું આચરણ કરે છે. તાજેતરમાં જે જમીન પચાવી પાડવાનો કાયદો લાવવામાં આવ્યો છે તેમાં કાયદેસરના જમીન માલિકની જમીનને રક્ષણ આપવાનો છે. પરંતુ તે માટે જમીન / મિલ્કત ઉપર ખોટી રીતે બાનાખત કે રજીસ્ટર્ડ બાનાખત કરેલ હોય તો તે અંગેની આધારભુત નોંધ મહેસૂલી રેકર્ડમાં હોવી જરૂરી છે કારણ કે 'સર્ચ ટાઈટલ' પણ ફક્ત ઉપલબ્ધ રેકર્ડ અને મહેસૂલૂ રેકર્ડની નોંધો આધારે કરવામાં આવે છે.
રજીસ્ટર્ડ બાનાખત આધારે રાજ્ય સરકારે જે હક્કપત્રકે નોંધ ન પાડવાની સુચનાઓ આપેલ છે. પરંતુ જેમ બોજાની નોંધ બીજા હક્કમાં પાડવામાં આવે છે અને બોજો ભરપાઈ થયે બોજાની નોંધ કમી કરવામાં આવે છે. તે જ રીતે રજીસ્ટર્ડ બાનાખત થયેલ હોય તેની નોંધ નમુના નં. ૭ બીજા હક્કમાં કરવામાં આવે તો એક તો જમીનના ટાઈટલમાં અથવા વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવે ત્યારે ખ્યાલ આવે કે આ જમીન / મિલ્કત ઉપર અગાઉ બાનાખત કરવામાં આવેલ છે અને આ પ્રથા અપનાવવામાં રાજ્ય સરકારને પણ વાંધો ન હોવો જોઈએ, અલબત જમીન / મિલ્કતના વેચાણ વ્યવહારોમાં પારદર્શકતા આવશે અને ટાઈટલ મેળવવામાં પણ સરળતા મળશે. આ કરવાથી જમીન / મિલ્કતના ધારક દ્વારા એક જ જમીનના વધુ બાનાખત કરવામાં આવ્યા હશે તો પણ ખ્યાલ આવશે અને રજીસ્ટર્ડ બાનાખત સિવાયના સામાન્ય બાનાખત કરવામાં આવે તેને કાયદાકીય પીઠબળ નથી તેવી પણ જોગવાઈ કરવી જરૂરી છે.
from Magazines News - Gujarat Samachar : World's Leading Gujarati Newspaper https://ift.tt/39CKi8L
ConversionConversion EmoticonEmoticon